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不動産投資入門

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家賃保証は魅力的だけど……サブリースに潜む落とし穴!?

「安定した家賃保証としてサブリース契約を勧められたけど、大丈夫かな……」

不動産投資の物件を探しているとき、家賃保証があると安心ですよとサブリース
を不動産業者からおすすめされたことはないでしょうか。

はじめて不動産投資をする場合、家賃収入が途絶えることへの不安はとても大きいものです。「その不安をやわらげます」といって、このサービスはおすすめされています。

そんな「サブリース」に今回の落とし穴は潜んでいます。

サブリースとは

サブリース(家賃保証)とは、購入した物件をその不動産会社の子会社などが借りることで空室によるリスクをなくし、毎月の家賃収入が確保できるというサービスです。

このサブリースには手数料が設定されており、ひとつの目安としては家賃の10〜15%、もしくは定額で1万円といった金額になっています。

ハウスメーカーやワンルームマンションの販売会社によって考え出された仕組みで、その目的は家賃の不安解消による受注の増加です。「30年間の長期保証!」などと広告を出しているところもあります。

当初の家賃で30年間保証されるのであれば、手数料を支払って契約しても良いと考える人も少なくないでしょう。しかし、実際はそううまくいかないのです。

サブリースの実態

30年間家賃が保証される……とても魅力的な言葉ですが、実際保証できるのかを考えてみると、いかに信憑性が薄いかが見えてきます。

まず、物件の経年劣化・近隣の新しい物件との競争で家賃相場は確実といっていいほど下がっていくでしょう。また、今後人口は減少の一途をたどると言われており、全体的に見て借り手が減ることによって空室のリスクも上がっていきます。

それでも30年の補償とうたっているのだから大丈夫なんでしょう?と思いたいところですが、そうはいかないのです。以下の確認すべき項目を踏まえ、落とし穴を紹介していきます。

①契約期間
②契約賃料
③免責期間
④原状回復費用

まずは契約期間と賃料による落とし穴をみてみましょう。

賃料が2年で値下げ?

当初の営業トークだけ聞くと「30年間の契約で、相場よりも割高な家賃収入が続く」と思いがちです。

しかし契約内容には「賃料の見直し」という項目が必ずふくまれており、小さい文字で「2年毎に見直しを行います」といった記載があるはずです。

仮に家賃を減額しないといった特約をつけていたとしても、借主(サブリース会社)を守る借地借家法が適用され、いざ争いへ発展した場合にはその特約が無効になる可能性が高いでしょう。借地借家法の第32条には、以下の内容が記されています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

この内容により、家賃減額を受け入れざるを得ないといった落とし穴が待っているのです。

免責期間は家賃がでない?

つづいて、免責期間の項目をみてみましょう。

サブリース契約には「賃料免責期間」が規定されていることがあります。サブリース会社はサブリースの契約後、入居者を探します。その入居者を募集する期間としてこの免責期間が設定されている場合、この期間はオーナーに対し家賃が支払われません。

この期間について、一般的には30~180日で設定されるため、半年間まったく家賃収入が入らないといった事態に陥ってしまうのです。

これに加え、入居者からの敷金・礼金・管理費・更新料などはサブリース会社が受け取ります。敷金や管理費は実質的に使用・返還されるので、収入源と言えないケースもありますが、礼金や更新料は大きな収入源となってしまいます。

サブリース契約で保証されるのは、あくまで家賃のみなのです。

原状回復の過剰請求!

原状回復費用においても落とし穴が潜んでいます。

サブリース契約の場合、入居者が退去した後のリフォームや修繕に関しても、オーナーみずから行えず、制限がかかるのです。

工事の発注先や内容についてサブリース会社に主導権を握られ、その結果、通常よりも高額な請求をされてしまうといったケースも存在しています。

サブリース契約への対処法

購入前の不安から、ついつい契約してしまいがちなサブリース契約。

しかしそこには沢山の落とし穴が潜んでおり、もともと10%の表面利回りと言って勧められたのに、いざ蓋を開けてみたらその半分以下に……といったケースも珍しくないようです。

今回紹介したサブリースの落とし穴はほんの一部であり、思いもよらない落とし穴がまだまだ潜んでいます。

サブリース契約への対処法は、販売業者の甘い誘惑に負けて、よくわからないまま契約してしまうのを避けることです。

いざという時に正しい判断ができるよう、様々なリスクに対しての知識をつけた上で、計画的な不動産投資をすすめていきましょう!

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