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不動産投資入門

不動産投資入門

【ワンルーム投資の視点で見る用語解説】重要な書類編

不動産投資を行うにあたり、普段見慣れない専門的な用語を目にする機会が増えていきます。
カテゴリーごとに覚え、不動産業者との交渉が不利なものにならないよう備えておきましょう。

今回覚えるべき用語は「重要な書類」に関する用語たちです。

重要な書類の種類について、ワンルームマンション投資の視点も絡めてご紹介いたします。

どんな書類があるの?

不動産投資をする際、物件探しから契約時の手続きにいたるまで、様々な書類を目にすることになります。今回は、その中でも重要とされる下記の書類について紹介していきます。

・物件概要書
・登記簿謄本
・レントロール
・固定資産関係証明
・検査済証

ひとつひとつ見ていきましょう。

物件概要書

不動産業者に対し、物件についての資料請求をすると最初に送られてくるのがこの物件概要書です。

物件名・売出価格・所在地・土地や建物の面積などの概要・用途地域など公法上の規制・表面利回りなどの内容が記載されており、この情報をもとにして詳細な調査・検討を進めるかどうかを判断していきます。

駅からの距離や最寄り駅の利便性、住みやすそうな間取りであるかなどを確認して、魅力的な物件かどうかを判断しましょう。

また、レバレッジを効かせて不動産投資を有利なものとするためには、銀行からの融資を引き出すことが必要となります。そのため、融資決定の判断基準となる「物件の担保価値」についてもこの書類からある程度判断し、物件購入の検討を進めていきましょう。

登記簿謄本

売買契約を結ぶ前に物件概要書とあわせて確認すべき書類で、土地・建物についての履歴書となる情報が記載されています。

具体的な内容は下記のとおり、「表題部」「甲区」「乙区」の3つにわかれています

〈表題部〉
所在地・構造といった、不動産の概要が記されています。ワンルームマンションのような区分所有権の場合は、建物全体の記載と専有部分の記載で分かれています。

〈甲区〉
不動産の所有権について記されています。その不動産がこれまでどんな人に所有されてきたのかといった履歴を確認することができます。売り主が現在の所有者であるかどうかは、必ず確認しておきましょう。

〈乙区〉
抵当権などについて記されています。融資を受けている場合、それがどこからの融資か確認することができます。また、融資を受けていると「抵当権」が設定されているのですが、物件を購入した後は抹消され、所有権の移転登記を行うといった流れになります。

レントロール

レントロールには「入居者の情報」と「賃貸条件」が記されています。入居者の属性を確認して購入後のトラブルを未然に防いだり、家賃設定が近隣相場とくらべて妥当なものであるかといった点などを確認しましょう。

過去記事:どこを見ればいいの?レントロール確認時の基本テクニック!
( https://ft-academy.jp/2018/04/23/rent_roll/ )

固定資産公課証明書

固定資産公課証明書には固定資産税・都市計画税、不動産の評価額などが記されています。不動産投資を行う上で税金の把握はとても重要であり、物件を維持していくための必要経費を算出するための情報として欠かせません。

固定資産公課証明書と似たもので「固定資産評価証明書」があります。こちらは固定資産の評価額の証明書で、登記申請の際、登録免許税を計算するためなどに使用されます。この内容に加え、「固定資産公課証明書」には課税標準額・税相当額の記載があり、不動産取引の際に固定資産税を売り主・買い主で按分する計算のためなどに使用されます。

検査済証

検査済証は「工事完了検査」に合格した物件に対して交付されます。きちんと保管されているとは限らず、紛失などにより売り主から取得できないケースもあるようです。

建築工事が完了した一定の建物は工事完了検査を受けることが義務付けられているのですが、2000年頃まではその取得率が4割以下という低い数値でした。しかし、2005年に耐震偽装問題が起きた影響で、検査済証のない物件に対して融資を行わないよう金融庁が各金融機関に指導した結果、ここ近年の取得率は9割まで増加しています。

検査済証がないと融資が通りにくくなるため売りにくいとされ、販売価格に影響してきます。購入時に検査済証がない物件を検討するのであれば、売却時のリスクについて想定しておきましょう。

物件選びは、しっかりと根拠を持ってすすめる

ワンルームマンションは選択肢が多い分、なんとなくで物件を選んでしまうとその投資は成功から遠ざかってしまいます。

今回紹介した書類から得られる情報はもちろん、それに加え様々な情報を集め吟味することで、物件選びの精度は確実に高いものとなります。

自分の投資スタンスに合う物件を選ぶため、こうした書類の知識もつけていきましょう!

ワンルームマンションは選択肢が多い分、なんとなくで物件を選んでしまうとその投資は成功から遠ざかってしまいます。

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