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不動産投資入門

不動産投資入門

【ワンルーム投資の視点でみる法律や条例】借地借家法編

不動産投資を行うにあたり、法律や条例の知識も必要となります。
不動産に関する法律・条例について、ワンルームマンション投資という切り口から見ていきましょう。

今回は「借地借家法」についてです。

借地借家法とは

借地借家法(しゃくちしゃっかほう)は、1991年に公布され1992年8月より施行されている、民法の特別法です。

不動産の賃貸に関して不利になりがちな借主を守るための法律で、借地及び建物の賃借権の効力や期間などを取り決めています。

法律が改正される前の旧法では借主保護の効力が強すぎたため、一度土地を貸してしまうとなかなかその土地を取り戻すことができないという、貸主にとって非常に不利益な面をもつ法律でした。

改正されて何が変わった?

貸す側の不利が大きかったため、「契約期間」の部分を中心として改正がおこなわれました。具体的には、確定期限で終了する「定期借地権」「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」が制定され、これにより貸主は安心して貸出しをすることが可能となったのです。

また、法改正以前に契約した物件に関しては旧借地借家法が引き続き適用されるため、貸主・借主双方にとって多くの問題を残しているといった事実もあるようです。

ワンルーム投資の視点で見ると……

それではワンルーム投資の切り口からみてみましょう。

不動産投資は、入居者からの家賃収入をもとに月々のローンを支払っていきます。家賃を支払ってくれる入居者は歓迎すべき存在なのですが、ときにはどうしても退去してもらいたい場面がおとずれます。ここで大きく影響してくるのが、今回のテーマである借地借家法なのです。

借主を守る立場の借地借家法があるため、貸主側から一方的に賃貸契約を解約するには条件を満たさなければなりません。その条件の中で「正当な事由」をあげることが必要となるのですが、これがなかなか難しいのです。いくつか例をみてみましょう。

①貸主が自分で住むための建物を必要とする場合
貸主がもともと住んでいた家が、何らかの理由で住めなくなってしまったときに発生します。緊急を要する場合などに認められることもありますが、ケースとしては少ないようです。

②貸主が自分の親族などを住まわせる場合
貸主の住まいの広さ・財力や、借主側の財力その他が比較され、「正当事由」の有無が判断されます。

③借主に義務違反がある場合
家賃を長期間滞納したり、近隣住民に迷惑をかけたりと借主に義務違反がある場合、その程度が客観的に見てひどいようであれば契約解除の材料となります。

④貸主が代わりの物件を提供した場合
貸主が借主に対して、退去を要求する代わりに別の物件を提供した場合は、借主保護の必要がなくなるため、貸主に有利な材料となります。この際、代わりとして提供する物件が今までよりも明らかに劣る場合など、借主が不利にならないようなケースも存在するようです。

⑤貸主が立退料を提供する場合
改正された借地借家法では「立退料」の提供も正当事由の要素として考慮できるよう、規定がされました。しかし、借主が被る損失に対して立退料の額があまりに少ないようであれば、必ずしも退去とならないことも考えられます。

定期借家という選択肢

借地借家法の改正により、「定期借家」という選択肢が増えました。定期借家とは契約期間に定めがある契約であり、期間満了によって賃借契約は終了します。

通常の賃借契約であれば貸主側の都合で退去させる場合に正当な事由が必要となるのですが、定期借家にして期間満了をむかえれば、事由なしで契約を終了させることができます。

定期借家特有のポイントとして、つぎの内容もおさえておきましょう。

・契約期間の定めを明示した書面による説明及び契約
・1年未満の契約期間の定めも有効
・貸主と借主双方合意による「再契約」が可能

再契約が可能なため、主導権を得るために定期借家にしておき、退去を求める必要がなければ再契約を繰り返すのもひとつの方法でしょう。

しかしこの場合、借主は期間の定めがある分不利となるため、家賃相場は通常の契約にくらべ低くなることもあるので注意が必要です。

優良な入居者を確保して、安定した不動産投資を!

不動産投資を成功させるための近道は、優良な入居者を確保しておくことです。入居審査の際に厳しく見極めるのはもちろん、入居後に家賃滞納や近隣住民とのトラブルを発生させた場合にも、借地借家法の知識をもとに定期借家にするなどの事前対策をしておくことで対処が可能となります。

・過去記事「この入居者、大丈夫かな……家賃滞納に潜む落とし穴!?」
(https://ft-academy.jp/2018/05/21/tenant/)

不動産投資について基本的な知識に加え、関連する法律の知識もおさえながら、不動産投資で安定した利益を積み重ねていきましょう!

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