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不動産投資入門

不動産投資入門

【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】新規賃料を求める鑑定評価手法編

不動産投資を行うにあたり、普段見慣れない専門的な用語を目にする機会が増えていきます。
カテゴリーごとに覚え、不動産業者との交渉が不利なものにならないよう備えておきましょう。

今回覚えるべき用語は「新規賃料を求める鑑定評価手法」に関する用語たちです。

鑑定評価手法の種類について、ワンルームマンション投資の視点も絡めてご紹介いたします。

賃料設定に基準はあるの?

賃料は漠然と決められているわけではなく、根拠に基づいた評価手法によって決められます。

この賃料には「新規賃料」「継続賃料」の二種類があります。まずはこの2つについてみていきましょう。

新築物件 中古物件
入居者なし 新規賃料 新規賃料
入居者あり 継続賃料

〈新規賃料〉
新規賃料は「新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料」です。オーナーと入居希望者に縁故関係などの特別な事情がなければ、市場の相場をもとにして両者納得の上で決定されます。

〈継続賃料〉
継続賃料は「継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料」です。オーナーと入居者のあいだで当初結ばれている賃貸借契約終了後、契約を更新する際に設定される賃料であり、その評価には一般的な経済状勢だけでなく縁故関係ほか特別な事情がからむ場合もあるため、適正かどうか判断するのは難しいと言われています。

このうち、今回のテーマである新規賃料を求める鑑定評価の手法である「積算法」「賃貸事例比較法」を順番にみていきましょう。

積算法

積算法とは物件の「費用性」にフォーカスし、元値をもとに算定する方法で、投資する額を何年で回収したいかによって賃料を設定します。積算法で求めた賃料は「積算賃料」と呼ばれます。

積算賃料の具体的な計算方法は

(基礎価格)×(期待利回り)+(必要諸経費)=積算賃料

基礎価格は取引事例比較法などによって求められます。

・過去記事「【ワンルーム投資の視点でみる用語解説】不動産価格の鑑定手法編」
https://ft-academy.jp/2018/03/12/investment_glossary/

積算法は「オーナー視点」でみた評価方法で、基礎価格の他に、期待利回りと必要諸経費等を把握しておく必要があります。

賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは「市場性」にフォーカスし、近隣の似たような物件の賃料をもとに算定する方法です。一見簡単そうに見えますが、比較する物件の選び方から調整の入れ方まで、総合的な知識を持っていないとブレ幅は大きくなってしまいます。賃貸事例比較法で求めた賃料は「比準賃料」と呼ばれます。

〈比較物件の選び方〉

・同じ駅の徒歩圏内
・構造
・築年数
・設備
・グレード
・利便性(コンビニなどの施設からの距離)

上記のようなポイントをもとに、条件の近い物件を複数ピックアップして比較していきます。

賃料を求めるときに基準となる階を決めることも重要です。1階はエントランス等があるため狭く、上層階は形態規制などによる影響をうけている場合があるため、3階を基準階として賃料を求めることが多いようです。

条件の近い物件をピックアップして比較する段階まできたら、ただ比べるだけでは適正な賃料からブレが発生してしまいます。

このブレの幅を抑えるためには、項目ごとで補正をかけていきます。たとえば構造や利便性は同じだが築年数が3年違うといった場合、補正をかけて算出するのです。

項目や、補正するさいのかけ率は明確な基準があるわけではないので、知識と経験が豊富な業者へ依頼をすることが望ましいです。

ワンルーム投資の視点でみる評価手法

ワンルームマンションは数が多いため、戸建などにくらべて比較する物件が探しやすいといえるでしょう。また、同じワンルーム同士なので比較もしやすくなっています。

賃料は入居希望者と一度契約を結んでしまうと変更が難しいため、確かな実績があり信頼のおける不動産業者へ賃貸事例比較法での算出を依頼し、適正な価格で設定することが大切です。

しっかりと利益の出せる賃料を設定し、安定してリターンを得ることができる不動産投資をしていきましょう!

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