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不動産投資入門

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賃料はあげられる?賃料値上げの基本テクニック

「管理物件の賃料、なんとか上げる方法はないのだろうか……」

不動産投資を検討する上で、「賃料」は気になる要素のひとつではないでしょうか。
賃料が下がってしまったら、キャッシュフローが悪化して……と不安になります。
そんな賃料ですが、実は上げる方法があるのです。

本記事では、賃料をアップさせるための基本的なテクニックを紹介していきます。

賃料値上げのタイミングはいつ?

それではまず、賃料アップを行うタイミングについて見ていきましょう。

すでに入居者がいる場合、更新時に値上げの交渉を行うのが一般的です。
その際、賃料を上げるためには正当な理由が必要となります。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の増減を請求することができる。

(借地借家法32条1項より)

ポイントをまとめると、

①固定資産税などの負担増加
②土地・建物の価格上昇
③近隣の賃料相場が上昇

このように、根拠のない値上げは法律の定めにより禁止されています。

また、入居者はたとえ正当な理由がある賃料の値上げであっても「家賃があがってしまうなら……」と引っ越しを検討してしまうかもしれません。

実は、賃料を値上げするベストなタイミングは、退去があった時なのです。

賃料アップのポイントは?

賃料値上げのタイミングに続いて、次は実施のポイントを見てみましょう。

賃料をアップする際の具体的なポイントは「周辺の賃料相場に合わせる」「設備を充実させる」の2つです。

①周辺の賃料相場にあわせる
周辺の賃料相場を調べ、それより賃料を低く設定している場合は、相場に合わせるよう改定しましょう。
入居者が入れ替わるタイミングで、不動産業者に周辺の賃料相場の調査を依頼し、値上げした賃料で募集をしてもらうのです。
その際、賃料が低いままの方が募集をしやすいため、不動産業者は嫌な顔をするかもしれません。
それに対して、「高い賃料で契約できれば、手数料も増えますよね」というメリットをさりげなく提示してみるのも良いでしょう。

②設備を充実させる
退去に合わせ簡易的なリフォームを行なったり、シャワー付きトイレや冷暖房設備の設置、無料のインターネットを用意したりすることが効果的です。
物件の価値が上がるため、賃料の競争力を高めることができるでしょう。
インターネットであれば3,000円を目安に賃料値上げが見込めそうです。
最近需要が増えてきているものとしては宅配ボックス・電動アシスト自転車などが思い当たります。

賃料が上がると、売却も有利に!

さて、賃料値上げに成功すると、月々の賃料収入だけでなく、売却時の価格にも影響してきます。

賃料105,000円の物件を所有している状態で、無料インターネットや宅配ボックスなどを導入して5,000円の値上げに成功した場合を見てみましょう。

値上げ前 105,000円×12ヶ月=年間家賃収入1,260,000円
値上げ後 110,000円×12ヶ月=年間家賃収入1,320,000円

年間6万円、賃料収入がアップします。表面利回り5%で売り出す場合、

値上げ前 25,200,000
値上げ後 26,400,000

120万円の差額が発生するのです。

このように、大きな手間をかけることなく、利益を出すことが可能となっています。
マンション一棟を所持している場合、インターネットや宅配ボックスはまとめて手続きができるため、とても効率が良い方法となるでしょう。

賃料値上げに成功したら

下がるだけと思われがちな賃料ですが、今回紹介したテクニックで上げることも可能です。
賃料の値上げに成功したら、今度は値下がりしないように注意しましょう。

・過去記事「利回りはどうなるの?家賃の下落による不安を解消

賃料アップの基本テクニックを抑え、月々の家賃収入と売却価格を高めることで、出口戦略をしっかり見据えた不動産投資をしていきましょう!

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