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不動産投資入門

不動産投資入門

【ワンルーム 投資の視点で見る用語解説】媒介契約編

不動産投資を行うにあたり、普段見慣れない専門的な用語を目にする機会が増えていきます。
カテゴリーごとに覚え、不動産業者との交渉が不利なものにならないよう備えておきましょう。

今回覚えるべき用語は「媒介契約」に関する用語たちです。

媒介契約の種類について、ワンルームマンション投資の視点も絡めてご紹介いたします。

媒介契約とは

不動産を売却する際、個人では自分だけの力で買い手を探しだすことが難しいため、一般的に不動産会社へ仲介を依頼することになります。

この時、依頼者である売り主が不利になるのを防ぐために締結する売買契約を「媒介契約」といいます。

媒介契約を締結することは宅地建物取引業法によって定められており、売りに出す物件に対してどのような条件で売却活動を行うのか、また成約した場合の報酬金額についての内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。

この媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。順番にみていきましょう。

専属専任媒介契約

3つの契約形態の中で、一番拘束力が強い契約です。

売り主と不動産会社には、次のような制約がそれぞれかかってきます。

売り主にかかる制約

  • 不動産会社1社にしか依頼をすることができない
  • 自分で購入希望者を見つけても、売却には依頼をした不動産会社の仲介が必要

不動産会社にかかる制約

  • 週に1回以上、売り主へ販売状況を報告する義務がある
  • 契約から5日以内に、販売物件を不動産流通機構(レインズ)に登録しなければならない

ここで不動産流通機構について紹介いたします。

不動産流通機構とは、国土交通大臣が全国を4つに分け、各地域の重要な不動産会社を会員に擁して組織した団体(財団・社団法人)です。

この不動産流通機構はレインズ(Real Estate Information Network System)というシステムを運営しており、売り主と専属専任媒介契約を結んだ不動産会社はこのシステムへ物件を登録します。

専任媒介契約

専属専任媒介契約の次に拘束力が強い契約です。

両者にかかる制約について、先ほどのものと比較しつつみていきましょう。

売り主にかかる制約

  • 不動産会社1社にしか依頼することができない
  • 自分で見つけた購入希望者へ、不動産会社の仲介なしで直接販売が可能

不動産会社にかかる制約

  • 2週間に1回以上、売り主へ販売状況を報告する義務がある
  • 契約から7日以内に、販売物件を不動産流通機構に登録しなければならない

専属専任媒介契約との大きな違いは、売り主が自分で見つけた購入希望者へ直接販売できるという点です。

一般媒介契約

売り主・不動産会社共に、特に拘束が発生しない契約です。
売り主は、複数の不動産会社と契約が可能で、みずから購入希望者を見つけて直接販売することもできます。
不動産会社は、売り主への状況報告および物件を不動産流通機構へ登録する義務が発生しません。

また一般媒介契約には「明示型」「非明示型」の2種類があり、売り主はどちらかを選択することができます。

国土交通省の定める標準媒介契約約款では明示型の一般媒介契約を提示しており、売り主が複数の不動産会社へ仲介を依頼している場合、それぞれの不動産会社へその旨を知らせる必要があります。非明示型では、特に知らせる必要はありません。

不動産会社の視点で見ると……

不動産会社にとって「一般媒介契約」はあまり好まれるものではありません。
自社の他にも契約が可能なため、ライバルが存在するからです。
売り主の希望により一般媒介契約となった場合、販売状況報告の義務もないため、積極的な販売を行わないケースも多いようです。

ワンルーム視点でみる媒介契約

ワンルームに限らず、不動産投資をする上で出口戦略の想定はとても重要なことです。
購入前に、こういった契約の種類があるということに加え、それぞれの特徴を掴んでおくことで出口戦略がより明確なものとなります。

その上でワンルームマンションの購入を不動産投資の入り口とする場合、売却時に有利となる、競争力のある物件を選んでおくことが望ましいでしょう。

「専任媒介契約で一定期間依頼をしてみて、それでも決まらなければ一般媒介契約で複数に広げて競争させる」

このような方法をとることで、物件の競争力を活かしつつ、不動産取引に不慣れな最初の売却をスムーズに進めることができるでしょう。
専任媒介契約なら不動産会社の販売に対するモチベーションも期待できます。

それぞれの媒介契約にはメリット・デメリットがあります。自身の投資スタイルに合わせ、その時々でもっとも効果的な契約方法を選択していきましょう!

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