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不動産投資入門

不動産投資入門

資産管理会社(法人)の設立と不動産投資のメリット

不動産投資における節税効果を最大化するために、資産管理会社を立ち上げることは効果的です。
会社を登記し、法人として資産を管理することで、「他の資産との損益通算ができる」、「役員報酬の待遇が受けられる」、「経費計上できるものが増える」、「親族を役員として待遇することで利益を細分化できる」、「社会的信用度が上がる」といったメリットを享受できます。
本コラムではこれらのメリットや、さらにデメリットについてもご紹介いたします。

不動産投資における「資産管理法人」とは?

不動産投資における「資産管理法人」とは、文字通り会社を立ち上げて資産となる土地や建物を管理することを指しています。
法人名義で投資物件である不動産(資産)を所有し管理することで、法人税の課税などで得られる法人の優遇措置を利用することが可能になります。

資産管理法人を立ち上げることで、個人経営時と比べ節税効果が生まれます。
納税の部分で資金が浮いた分、投資不動産の資産価値を減らすことがなくなるため、収益を上げることができます。
この資産管理法人を立ち上げる場合の目安として、いくつかの条件が挙げられます。

・年間の給与所得もしくは事業所得が1千万以上ある方
・将来的に個人の所得税の課税率が高くなることを避け、今から節税の対策をしたいと考える方
・現在の勤務先を早期退職・あるいは定年退職後も収入を得る道を確保したい方

これらの条件が当てはまれば資産管理法人を立ち上げるチャンスといえるでしょう。

資産管理法人設立のメリットにはどんなことがあるか?

ここからは、資産管理法人を設立することのメリットについて一つずつ詳しく解説してまいります。

①損益通算ができる

投資家が資産管理法人名義で不動産投資の他、株式投資や外為投資(FXなど)を行っている場合、他の収入と通算することができます。
売却損が出た場合も通算できるため、不動産投資で大きな収入を得ている時も通算することで、税務申告額を少なく抑えることができます。

②役員報酬が受け取れる

資産管理法人の役員として登記されることで、役員報酬や役員退職金を受け取ることができます。
投資家の本業と合わせた収入となり確定申告が必要となりますが、高所得者でない場合は、課税率が変わらないため合算しても態勢に影響はありません。

③利益を細分化可能

配偶者や親族を資産管理法人の従業員として雇い入れ、給与を渡すことで、不動産所得を分散化することができます。
従業員給与も経費計上が可能ですので、節税効果が生まれます。

④経費に計上できるものが増える

食事代や、役員に対する生命保険料、社有車の整備代金や車両維持費など経費に計上して良い範囲が広がります。
経理処理は若干煩雑化しますが、経費を計上することで節税効果が生まれます。

⑤社会的信用度が上がる

資産管理法人を立ち上げ、銀行と法人契約を結ぶことで社会的信用度が上がります。
新たな投資物件に対する借り入れを検討する際にも、健全な経営をしていることが分かれば審査もスムーズに進みますし、銀行から借り入れの打診にやってくることもあるようです。

資産管理法人を立ち上げることにデメリットはあるか?

もちろん、資産管理法人を立ち上げることでデメリットも生じます。
それでは一つずつみてまいりましょう。

①法人の立ち上げ費用・維持費用が発生する

法人を立ち上げる際には、登記印紙代や定款認証のための費用が発生します。
また、定款作成や法人登記を行う際に登記申請書の作成や登記代行を司法書士に依頼した場合にも司法書士報酬を支払うことになります。

法人に対しても納税の義務があります。
法人税の他、地方税の均等割りといった費用が発生します。
また株式会社の場合、役員変更に関する登記を定期的に行わなければいけません。

もちろん役員の退任・選任等も都度登記する必要があります。
登記の際に登記印紙代や司法書士報酬が発生します。
(初めの登記から12年間登記の変更がなされない場合は休眠会社と見なされます。また会社法第976条により10年に一度、役員変更登記を行うことが義務付けられています)

②社会保険料などの事業主負担が生じる

役員や従業員に給与を支払う形態を取った場合、雇用保険や健康保険等に加入する必要が生じます。
これらの社会保険に関しては、事業主側もその2分の1を負担しなくてはなりません。

③経理・庶務事務の負担増

法人税の申告を行う必要がありますので、経理記帳や月次処理、決算書作成といった経理事務が煩雑化しやすくなります。
また、経理に税理士が介入する場合など、税理士報酬が必要となります。
さらには、給与計算や会社経費の支払いなどの庶務事務も発生します。

④個人所有の土地を法人名義に書き換える場合

個人所有の土地を法人名義に書き換える際には、登記にかかる諸費用が発生します。
登録免許税や司法書士費用に登記申請代行報酬等が発生します。
保有する数が多い場合は費用も大きくかかります。

個人事業主として賃貸経営を行う場合と資産管理法人を立ち上げて賃貸経営を行うことを比べると、同様に費用が発生しますが、法人税の課税率などあらゆる面で優遇を受けることができます。
資産管理法人を立ち上げる際には司法書士などの士業に相談する他、不動産投資のパートナーとなって物件探しの相談に乗ってくれる専門家に相談されることをおすすめします。

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